审计人看“营改增”的土地增值税清算工作

　2013年6月20日，国家税务总局发布了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）。通知要求各地地方税务局和相关部门将把土地增值税清算工作列为2013年下半年的工作重点。因此在对地产和建筑业的审计过程中，审计人员必将面对由“营改增”政策调整所带来的众多问题。
　　
　　一、房地产企业的投资性房地产需要缴纳土地增值税
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，第五条，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　
　　二、根据赠送对象区别是否征收土地增值税
　　
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条，细则所称的“赠与”指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此关于此类问题，情况一需要缴纳土地增值税，情况二不需缴纳土地增值税。
　　
　　三、装修成本可享受土地增值税加计扣除
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令138号）第五条，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产企业销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装修成本属于开发成本的一部分，因此根据上述文件，需要缴纳增值税。
　　
　　四、股东投入的土地在计算土地增值税时可扣除
　　
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第一条暂免征收土地增值税的规定。因此房地产开发企业就投资过程的申报缴纳土地增值税，应按评估价值作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时作为扣除项目处理。
　　
　　五、“以地补路”根据施工主体确定扣除项目金额
　　
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条，（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。一些房地产开发公司在开发项目中尽管无偿取得了土地，但实际上取得土地是建立在承担修建道路和政府工程成本的基础上。因此房地产开发公司可以将修建道路和政府工程成本作为取得土地的费用，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并附有相关的文件或合同为依据。
　　
　　房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。