旧房转让时要准确计算土地增值税扣除项目

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。即转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。转让房产计征土地增值税，有新建房转让和旧房转让之分。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。在对旧房转让计算土地增值税前扣除项目时，应该注意以下问题。

一、出售旧房应纳税额的计算方法

计算步骤：1.计算评估价格。其公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率。2.汇集扣除项目金额。3.计算增值额。4.计算增值率。5.依据增值率确定适用税率。6.依据适用税率计算应纳税额。7.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

例，某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元，取得该土地支付的价款为10万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为5成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。则：评估价格=800×50%=400(万元);增值额=500-800×50%-10-27.5=62.5(万元);增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=62.5÷(800×50%+10+27.5)=14.29%;应纳土地增值税额=62.5×30%=18.75(万元)。

二、评估价格中不包含取得土地使用权所支付的地价款

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。

另外，对于纳税人在评估过程中支付的评估费用，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

例如，A企业2009年转让一幢80年代末建造的办公楼，无偿取得土地使用权。取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计22万元，支付评估费用3万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有4成新。该企业转让办公楼的土地增值额为400-800×40%-22-3=55(万元)。

三、注意无评估价格旧房的计算扣除方法

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条

规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

需要注意的是，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第七条规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

例如，B企业2009年12月转让一幢2005年5月购买的厂房，转让收入为500万元。该厂房不能取得评估价格，但能提供购房发票，原购房发票价300万元。支付有关转让营业税25万元，城建税1.75万元，教育费附加0.75万元，合计27.5万元。则该企业转让旧房的土地增值额为500-300×(1+5%×5)-27.5=97.5(万元)。

四、注意与转让房地产有关税金的扣除

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。但是，需要特别注意的是，因目前对外商投资企业和外国企业缴纳的“三税”不征收城建税和教育费附加，因此外商投资企业和外国企业在转让房地产计征土地增值税时扣除的税金只有营业税和印花税。

假设上例B企业是一家外商投资企业，则在计算转让旧房的土地增值额时，扣除项目中的有关的税金就不能含有城建税1.75万元和教育费附加0.75万元。